Od 01. siječnja 2018. godine izmijenio se zakon u korist najmoprimaca u briselskoj regiji dajući im uglavnom veća prava nego zakon koji je do tada bio na snazi.
Nedavna ustavna promjena je belgijskim regijama prenijela nadležnosti u dijelu odnosa između najmodavca i najmoprimca. Briselski zakonodavac (briselska regija : „Région de Bruxelles-Capitale“) je donio zakon (koji se u Bruxellesu zove „ordonnance“) 27. srpnja 2017. Taj je zakon stupio na snagu 1. siječnja 2018.
Danas dakle postoji „Code bruxellois du logement“, i u njemu sekcija o ugovoru o najmu nekretnina za stanovanje „Des baux d’habitation“.
Najmodavac je obvezan najmoprimcu dostaviti, najkasnije u vrijeme potpisivanja ugovora o najmu, razne informacije : visinu stanarine, procjenu dodatnih troškova, certifikat PEB (energetski certifikat nekretnine kojim se može vidjeti dobru ili lošu izolaciju nekretnine) itd. Ukoliko najmodavac te informacije ne dostavi, najmoprimac može tražiti raskid ugovora, uz eventualnu novčanu naknadu. Sud može isto u nekim slučajevima limitirati dodatne troškove („charges“) na temelju procijenjenih, ukoliko je najmodavac svjesno dostavio krive ili nepotpune informacije.
Najmodavac je uvijek dužan registrirati ugovor o najmu u roku od dva mjeseca. Ukoliko je ugovor potpisan za „Résidence principale du preneur“ (glavna rezidencija najmoprimca) ili studenski najam, najmoprimac može raskinuti ugovor bez uvjeta i novčane naknade ukoliko je pismeno tražio od najmodavca da registrira ugovor a da stanodavac ugovor nije registrirao u roku od mjesec dana.
Uvedena je novost u vezi mogućnosti arbitraže, jer postoje mnogi ugovori koji dodjeljuju nadležnost jednom briselskom arbitražnom sudu, što je zakonodavac htio zaobići, imajući u vidu da su troškovi arbitraže uglavnom veći od troškova regularnih sudova. Arbitražne klauzule su tako postale nevažeće ukoliko su dogovorene prije nastanka spora (npr. klauzula koja stoji u ugovoru o najmu ne može biti primijenjena).
Ugovor o najmu glavne rezidencije najmoprimca („bail de résidence principale“) može biti potpisan na kratki rok („courte durée“) od najviše 3 godine (uobičajen ugovor je na 9 godina). Taj ugovor može biti produžen, pismeno, jednom (što je bilo moguće i prije) ili više puta ako ugovor ne traje sve skupa više od 3 godine.
Velika je novost za najmoprimce da od 1. siječnja 2018. mogu raskinuti te kratkoročne ugovore bilo kada, bez posebnog razloga, uz otkazni rok od 3 mjeseca i naknadu od jedne mjesečne stanarine. Prijašnja je situacija mogla biti vrlo nezgodna za stanare ukoliko ugovor o najmu nije predviđao mogućnost raskida ugovora za njih (takozvane diplomatske klauzule).
Ugovori o najmu sklopljeni na manje od šest mjeseci se automatski završavaju, te nije neophodno službeno dostaviti informaciju o njihovom završetku. Za ostale ugovore je neophodno službeno dostaviti da ugovor dolazi kraju tri mjeseca prije njegovog isteka.
Što se garancije tiče, moj je savjet da je nikada ne dajete „na ruke“ najmodavcu, a još manje agentu za nekretninu. Garanciju („garantie locative“) je najbolje staviti na bankovni račun otvoren na ime najmodavca i najmoprimca. Ukoliko je ipak garancija dana najmodavcu (u gotovini ili virmanom), najmodavac ju je od 1. siječnja 2018. dužan na kraju ugovora vratiti uz kamate.
Gore navedene promjene uglavnom vrijede i u slučaju da u potpisanom ugovoru stoji drugačije.