Kraljevinu Belgiju je, kao i mnoge druge zemlje, zahvatila kriza vezana za virus Covid 19 i njegove posljedice. Mnogi se pitaju moraju li platiti stanarinu ili zakupninu, bilo zbog toga što im je smanjen ili potpuno nestao prihod, bilo zbog toga što nisu u stanju koristiti unajmljenu nekretninu.
Kao prvo, protivno nekim drugim zemljama, Kraljevina Belgija nije donijela nikakav zakon ili podzakonski akt kojim bi regulirala obveze stranaka vezanih ugovorom o najmu ili o zakupu. Ipak, razne su mjere (vlada je dobila od parlamenta mogućnosti da sama, bez parlamenta, donese nužne zakonske mjere, što je izuzetno rijetko jer time nestaje parlamentarna kontrola izvršne vlasti te je rizik za demokraciju stvaran) donesene 18. ožujka i sljedećih dana, kojima se npr. zabranjuje otvaranje raznih trgovina koje nisu neophodne, sva kretanja unutar Belgije koja nisu neophodna, te ulazak u zemlju stranaca ili osoba koje u Belgiji nemaju glavno prebivalište.
Da bi se moglo odgovoriti na pitanje je li zakupoprimac ili najmoprimac dužan platiti zakupninu ili najamninu, u svakom slučaju neophodno je posebno razmotriti ugovore o najmu nekretnina za stanovanje (" bail de résidence principale") u odnosu na ugovor o zakupu nekretnina za poslovni prostor s direktnim kontaktom sa strankama ("bail commercial") i ugovor o zakupu uredskog prostora ("bail de bureau" ili "bail de droit commun").
Ugovor o najmu nekretnine za stanovanje uglavnom nije promijenjen te obveze najmodavca i najmoprimca ostaju iste (treba biti oprezan jer belgijske regije mogu promijeniti dio relevantnog zakona). U principu, ništa u novim mjerama ne onemogućava najmoprimcu normalno korištenje nekretnine, i s druge strane ništa ne onemogućava najmodavca da izvrši svoju obvezu prema najmoprimcu (dozvoliti mirno korištenje nekretnine; podsjećam da je ugovor o najmu, kao i ugovor o zakupu osobni ugovor te ne daje najmoprimcu ili zakupoprimcu direktna prava). Neki su pokušali navesti da je najmoprimac u nemogućnosti platiti najam radi toga što su eventualno odjednom ostali bez ikakvih primanja, ako su npr. obrtnici koji su morali zatvoriti obrt. Mada je to pitanje logično, iz pravnog pogleda smatram da to nisu okolnosti u kojima se može pozvati na višu silu. Ipak, svi pozivaju, naročito u ovo doba, na razum.
Ukoliko netko npr. ima prebivalište u Belgiji, ali se isto tako smatra da ima glavno prebivalište u nekoj drugoj državi (npr. u Hrvatskoj), te da mu ne temelju toga nije dozvoljeno izaći iz te zemlje i doći u Belgiju koristiti unajmljenu nekretninu, on može pokušati navesti tu zabranu i ne platiti najamninu.
Ako je u pitanju npr. ugovor na 6 mjeseci koji je stupio na snagu 1. siječnja 2020, te se najmoprimac nije smio vratiti u Belgiju od 18. ožujka, može pokušati tražiti raskid ugovora.
Ako su najmodavac i najmoprimac barem malo razumni, mogu naći nekakav sporazum kojim bi se izbjegao sudski spor. Naime, kako su svi sudski sporovi, osim hitnih, privremeno zaustavljeni, pokrenuti sudski postupak u današnjoj situaciji najvjerojatnije ne bi bio dobra ideja.
Što se tiče ugovora o zakupu poslovnog prostora s direktnim kontaktom sa strankama, pravna situacije nije najjednostavnija. Naime, dio doktrine smatra da ukoliko zakupoprimac (trgovac) mora zatvoriti svoju trgovinu na temelju novih legalnih zabrana, zakupodavac nije u stanju dozvoliti zakupoprimcu mirno korištenje nekretnine u svojstvu u kojem on tu nekretnine mora koristiti. Ako se ne radi o trgovini koja prodaju hranu ili lijekove (uz još neke izuzetke), trgovine moraju uglavnom biti zatvorene do 3. svibnja, te mogu navesti da ne mogu koristiti nekretninu za ugovorenu namjenu te odbiti platiti zakupninu. Ipak, ako je zakupninu za ožujak trebalo ugovorno platiti 1. ožujka, onda zakupoprimac ne može odbiti platiti tu zakupninu na temelju mjera donesenih 18. ožujka ili kasnije. Zakupninu za travanj je onda moguće ne platiti. Važno je isto pregledati potpisani ugovor jer postoji vjerojatnost da u njemu stoji članak koji određuje posljedice više sile na ugovor i na obveze stranaka.
Na kraju, što se tiče ugovora o zakupu običnog uredskog prostora (u kojem nema direktnih kontakata sa strankama : bail de bureau ili bail de droit commun), treba prvo utvrditi postoji li stvarna zabrana na temelju koje ta nekretnina ne bi smjela biti korištena u tu svrhu. Kako nikakav zakon ne zabranjuje rad u uredima (osim ako nije moguće predvidjeti socijalno distanciranje), zakupoprimac može normalno koristiti nekretninu te je dužan na vrijeme platiti zakupninu. U ovom slučaju isto treba dobro pregledati potpisan ugovor i provjeriti je li u njemu naveden članak koji određuje posljedice više sile.
Što se tiče ugovora kojim netko iznajmljuje npr. vikendicu za vrijeme godišnjeg odmora ili za vikend za vrijeme krize, može se tražiti raskid ugovora jer je zabranjen dolazak u tu vikendicu. Moguće je ipak da u ugovoru stoji članak o posljedicama više sile (npr. da najamninu treba platiti unatoč nemogućnosti korištenja nekretnine radi više sile), u tom slučaju potrebno je to provjeriti. Ipak, ako tu vikendicu iznajmljuje osoba kojemu je to poslovna djelatnost, najmoprimac može kao argument navesti da je taj eventualan članak kojim se određuju posljedice više sile ništavan.
U svakom slučaju nije jednostavno biti principijelno siguran je li dozvoljeno ne platiti zakupninu u današnjoj situaciji, ali u svakom slučaju neophodno je imati u vidu sve činjenice te situaciju u kojoj se nalazi i zakupodavac i zakupoprimac. Najamninu je u principu neophodno platiti.
Podsjećam još da postoje razne mogućnosti za vlasnike nekretnine koji plaćaju kredit u belgijskim bankama u kojima banke predlažu uglavnom moratorije na kredite. Najjednostavnije je direktno kontaktirati banku za precizne uvjete.
Tristan Krstić,
Odvjetnik - Avocat
Ova e-mail adresa je zaštićena od spambota. Potrebno je omogućiti JavaScript da je vidite.
+ 32 2 646 46 36
18.04.2020